주택청약방법 한방에 정리해 드림/내돈없이 아파트 분양받기/전혀 복잡하지 않아요~

청약통장

청약을 넣기 위해서는 청약통장이 있어야 합니다. 청약은 국민주택인 공공주택과 민영주택인 민간주택이 있는데 두개의 1순위 청약조건은 다릅니다.

 

 

주택청약에 매달 10만원씩 넣습니다. 2만원씩 넣으면 청약통장을 만들고 돈을 안넣느니만 못합니다. 국민주택은 경쟁이 붙으면 납입 금액이 많은 사람이 유리합니다.

 

공고일 전날까지만 한방에 넣어도 됩니다.(대신 가점이 약함) 20만원을 넣어도 10만원으로 인정되므로 월 10만원씩 불입하는 것이 가장 유리해요.

 

청약통장을 오래 보유하면 가점이 붙습니다. 15년동안 보유하면 최대 17점의 가점이 붙습니다. 자녀가 있다면 자녀나이 17세부터 매월 10만원씩 넣어줍니다. 여유가있으면 20만원씩 넣어서 연 240만원 소득공제를 받도록 합니다.

 

 

청약통장은 공공주택이나 민영주택 아파트를 분양받기 위해 필요한 통장입니다. 2015년 이후 '청약종합저축'으로 통합되었습니다.

 

이전 청약통장은 신규가입이 더이상 되지 않아요. 정부에서 짓는 공공주택은 특별공급이 85%라서 일반적인 상황이라면 분양받기 어렵습니다.

 

대부분 민영주택을 분양받으려 합니다. 민영주택 1순위는 지역마다 가입 기간과 희망 면적에 따라 최소 금액을 예치해야 합니다. 큰 평수가 필요하지 않다면 300만원만 넣어도 33평까지 분양 가능합니다.

 

무주택 세대는 연말정산을 받을 수 있는데 부모님 명의의 집에서 부모님과 함께 살고 있으면 해당되지 않습니다. 청약도 저축이라 이자가 붙는데 6년까지 1.8%의 이율로 시중 이자보다 낮으니 1순위 금액을 달성했다면 다른데 저축하는게 좋습니다.

 

 

청약통장을 만들어야 하는 이유

매매란?

일대일 거래로 이미 지어진 아파트를 사고 파는 것입니다. 매매가는 그 아파트 시세대로 판매되겠지요.

 

분양이란?

아파트가 지어지기 전에 미리 그집을 사는 것입니다. 의무 거주 기간동안 거주 후 매매가 가능합니다. 한집을 사겠다고 백명 이상이 신청하기도 하며 시세보다 싸게살 수 있습니다.

  

청약통장을 만들어 지역에 따라 최소 6개월 이상 유지해야 합니다. 가점이 높을수록 당첨 확률이 높아집니다. 가점은 무주택기간이 길수록, 청약통장 납입 기간이 길수록, 부양가족이 많을수록 얻을 수 있습니다.

 

2021년 기준 서울시 가점 평균은 61점입니다. 상당히 높죠. 15년 이상 납입 할 생각을 하고 청약통장을 만들어야 합니다.

 

청약 당첨시 계약금 중도금 잔금

 

 

아파트 분양가는 어떻게 이루어지나?

계약금은 온전히 자기 돈으로 마련하여야 합니다. 중도금때에는 건설사, 은행들이 협의해서 집단 대출을 해주는데 잔금 때 갚아야 합니다.(자기돈+주택담보대출)

 

돈이 없는데 청약이 당첨된 경우

돈이 준비돼지 않았는데 청약에 당첨될까바 걱정하는사람이 많습니다. 청약 당첨 후 분양권을 포기하면 10년 동안 재당첨이 되지 않습니다.

 

그래서 청약신청은 신중해야 합니다. 신축 아파트를 분양받을 때 내가 돈이 생각보다 많지 않을 때 분양을 포기하기 전에 현실적으로 계산해 보아야 합니다.

 

 

계약금

청약 당첨이 되면 당첨 발표 며칠 후 계약금을 보내야하고 계약하고 2년 반~3년 뒤 신축아파트 입주 중도금을 6차까지 납부해야 합니다.

 

잔금 30% 계약금 20% 잔금 20%인 아파트도 있습니다. 모집공고를 꼭 확인하도록 합니다. 계약금이 모자라다면 일부는 신용대출+내 돈의 조합으로 합니다.

 

분양가는 층마다 호실마다 다 다릅니다. 최고가를 분양가로 잡고 계산하는게 좋습니다. 그 금액의 10% 계약금을 내가 낼 수 있는지 체크합니다. 청약 통장은 당첨되자마자 그 기능을 상실하므로 통장을 해지하고 그돈으로 계약금에 보탭니다.

 

중도금

통상적으로 계약금을 낸 뒤 5~6개월 부터 내게 됩니다. 1차 중도금 납부기간 3일 전부터 은행직원들이 와서 단체 집단대출을 해줍니다.

 

분양권을 가지고 있는 본인이 직접가서 대출을 받으면 됩니다. 이전 부채가 꽉차 DSR이 안나오면 중도금 대출이 안될 수도 있습니다. 그럼 그 분양권을 포기해야 하고 계약금도 포기해야 합니다. (DSR=총 부채 원리금 상환비율)

 

예전에는 9억 이하 주택만 중도금 대출을 해줬는데 지금은 가격 규제가 풀어져서 아파트 가격 상관없이 중도금 대출이 가능합니다.

 

잔금

통상적으로 30%인데 중도금 대출은 상환을 하고 새로운 대출로 갈아타야 합니다. 중도금 대출은 분양가가 기준이 되어 대출이 어느 정도 나오는데 잔금 대출은 분양가가 기준이 아닌 KB시세를 기준으로 대출이 나옵니다.

 

부동산 하락기에는 분양 아파트 주변 아파트값이 떨어져서 대출 받을수 있는 금액도 적어지니 이 점도 고려해야 합니다. 또 다른 방법은 대출을 안받고 전세를 맞추는 방법입니다.

 

살고 있는 지역이랑 멀어서 살 수 없다면 처음부터 전세를 주려고 분양받은 것이라는 점을 어필하고 세입자를 구하는 것이 좋습니다.

 

첨부터 세입자를 구하거나(전세경쟁이 심할 수 있음) 버티다가 전세 매물이 줄어들었을 때 전세를 맞추는 방법도 있으니 전략을 잘 짜야겠지요?

 

다른 방법으로 [대출+월세주기+내돈]의 방법도 있습니다. 잔금 대출 받을 때 한 은행만 가지 말고 여러군데 가서 상담하고 꼼꼼히 따져봅니다. 그리고 꼭 분양 공고문을 읽어봐야 합니다.

 

청약홈페이지

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

 

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